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Conseils en financement : trois solutions pour pallier un manque de fonds propres

Le manque de fonds propres est la principale raison qui limite l’accès à la propriété. Les normes en matière de prêt hypothécaire imposent que les fonds propres doivent représenter au minimum 20% de la valeur de gage fixée par la banque. Même si un futur propriétaire peut, de prime abord, manquer de fonds propres, il existe d’autres sources pour combler ce manque et obtenir son financement. Mais quelles sont-elles ?


A ces 20% de fonds propres, il convient d’ajouter les frais d’achat (mutation et cédules), soit en première approximation 5% du prix d’achat (ce pourcentage varie d’un canton à l’autre). Le nouvel acquéreur doit aussi respecter la directive de l’ASB qui impose que 10% de la valeur de gage ne doit provenir ni des avoirs de la caisse de pension, ni de prêts remboursables.


Compte tenu de ces contraintes, il apparaît qu’un futur propriétaire peut, de prime abord, manquer de fonds propres et doive trouver d’autres sources pour combler ce manque et obtenir son financement.


Voici trois pistes à explorer :


1. Faire appel à sa famille

Une première solution consiste à demander à la famille proche une avance d’hoirie, une donation, voire un prêt (à noter que, dans ce cas, le prêt doit respecter une certaine forme pour ne pas être considéré comme un prêt remboursable). A défaut de liquidités disponibles, les parents qui possèdent un bien immobilier et qui sont en capacité d’augmenter leur hypothèque seraient alors en mesure de mettre à disposition des fonds. Des précautions devront être prises pour que l’Administration fiscale et les autres héritiers ne pensent pas que ce montage soit destiné à les léser.


2. Porter l’engagement hypothécaire à 90%

Une autre solution consiste à disposer des 15% (10% de fonds propres + 5% de frais d’achat) en cash (ou sur un pilier 3A ou B). Il s’agira de mettre en nantissement l’équivalent des 10% de fonds propres manquants, ce qui permet de porter l’engagement hypothécaire à 90%. Tant des avoirs LPP, des titres facilement négociables, des avoirs de prévoyance 3A ou 3B qu’une garantie bancaire peuvent être mis en gage. Cette option d’endettement supérieur sera admise par certains créanciers gagistes, pour autant que l’emprunteur soit en mesure d’en assumer la charge financière.


3. Exécuter des travaux personnels

Vous pouvez aussi réaliser vous-mêmes des travaux dans votre futur logement. Ces travaux, s’ils sont valorisés par un établissement financier, sont alors considérés comme des fonds propres. Ces travaux personnels seront acceptés d’autant plus facilement par l’établissement financier si votre profession est liée à l’activité de la construction. Si ce n’est pas votre cas, mais que vous avez parmi vos connaissances des gens issus de ce domaine qui soient disposés à exécuter ces travaux, alors les banques pourront sans doute les valoriser.

Pour conclure, un manque de fonds propres ne doit pas être à l’origine de l’abandon de votre projet immobilier. Une analyse poussée de votre situation par un spécialiste du financement immobilier est dans ce cas le meilleur moyen de vous permettre de réaliser votre rêve.

par Michele Calabrese, DL MoneyPark


Article paru dans le Magazine immobilier.ch de décembre 2019 – janvier 2020


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