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Fiscalité et financement d'un achat immobilier

Lorsqu’on devient propriétaire, de nouveaux impôts et taxes viennent s’ajouter à ceux que connaît un locataire. Droits de mutation, droit de timbre, impôts fonciers et autres, nous vous proposons un décryptage détaillé.


En premier lieu, il y a les droits de mutation. Ce sont des impôts que l’on paie au canton et à la commune, basés sur le prix d’achat du bien. Vient s’ajouter également le droit de timbre pour la création de la cédule hypothécaire, papier-valeur servant de garantie au créancier. Ces charges font partie intégrante des frais d’achat. Ensuite apparaît l’impôt foncier, contribution communale que l’on paie sur la base de l’estimation fiscale du bien. Sans oublier les impôts qui sont liés au retrait de capitaux de prévoyance (2e pilier / 3e pilier), pour autant qu’on y ait recours.


Une fois propriétaire, il faudra prendre en considération l’impact de la valeur locative sur votre fiscalité. Pour mémoire, la valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute au revenu imposable de chaque contribuable propriétaire. Elle est déterminée en fonction du bien immobilier, selon des critères spécifiques cantonaux. Dans le canton de Vaud, elle se calcule sur la base de la surface habitable du bien, de sa commune de situation, du type de bien (bien groupé ou individuel) et de son année de construction, de rénovation ou de transformation importante. Un revenu supplémentaire est ainsi déterminé. Quelle est sa raison d’être ? Un propriétaire peut déduire les intérêts de son prêt hypothécaire ainsi que les frais d’entretien de son bien immobilier, ce qui n’est pas le cas d’un locataire qui ne pas déduire son loyer, ni ses charges. Afin de corriger ce déséquilibre, le fisc a intégré cette notion.


A noter que cette valeur locative est actuellement partiellement ou totalement compensée par la déductibilité des intérêts du prêt hypothécaire que les propriétaires contractent pour l’acquisition de leur bien (quoique les intérêts soient bas).


Finalement, le concept de valeur locative pourrait disparaître ces prochaines années pour les biens en résidence principale. De même, la déductibilité des intérêts des prêts hypothécaires pourrait changer de forme. Un projet de loi a été publié au printemps 2019 à cet effet.

Une autre notion qui interviendra dans la fiscalité du propriétaire, tout comme celle du locataire d’ailleurs, est le taux marginal d’imposition. Cette notion vise à vous permettre de calculer l’évolution de vos impôts sur le revenu en fonction des fluctuations, à la hausse ou à la baisse, de votre revenu imposable.


Prenons l’exemple d’un couple marié sans enfant, résidant à Lausanne (VD), avec un revenu imposable de CHF 100 000 par année. Le couple aura un taux marginal d’imposition de l’ordre de 29%. Cela signifie que si le revenu imposable du couple augmente de CHF 1000, ces derniers devront payer CHF 290 d’impôts en plus sur le revenu. Et inversement, si le revenu imposable diminue de CHF 1000, ce seront CHF 290 d’impôts économisés.


Une stratégie de financement optimale va mettre les diverses formes d’optimisation fiscale au premier plan. A titre d’exemple, nous pouvons citer l’octroi d’un prêt représentant plus de 80% du prix du bien, que certains établissements financiers acceptent moyennant le nantissement des avoirs de 2e et/ou 3e pilier. Cette opération a le double avantage de maintenir des couvertures de risque au sein de la caisse de pension et la possibilité de pouvoir procéder à des rachats d’années de cotisation, déductibles fiscalement et donc intéressant le contribuable. Un second exemple est l’échelonnement des travaux d’entretien et autres rénovations sur différentes années fiscales, en ajustant ceux-ci à des fins d’économies d’impôts pour le propriétaire.


La fiscalité interviendra aussi en cas de revente du bien avec, en outre, l’impôt sur le gain immobilier, calculé sur plusieurs facteurs dont le premier est évidemment la différence entre prix d’achat et prix de vente, de laquelle on va pouvoir soustraire les frais d’acquisition du bien cédé, les frais de courtage à la revente, les dépenses de plus-values effectuées à travers le temps, ainsi que l’éventuelle dédite demandée par la banque pour la résiliation anticipée du prêt hypothécaire. Le nombre d’années de possession et d’occupation du bien immobilier aura également un impact important sur cet impôt.


En définitive, la fiscalité tiendra une place centrale dans la vie financière du propriétaire et mérite d’être considérée minutieusement à chaque étape. Dans l’exercice de notre métier, nous calculons avec précision et exhaustivité tous ces impacts et les intégrons de manière personnalisée dans chaque stratégie financière.


Par Dimitri Cassard, DL MoneyPark. Article paru dans le Magazine immobilier.ch de novembre 2019


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