Dans l’excitation de trouver l’objet de vos rêves, la part d’émotionnel peut être plus importante que celle du rationnel. De ce fait, il est recommandé de préparer son acquisition dans un ordre bien précis. Un dossier préparé avec rigueur est en effet le reflet positif de votre détermination à acheter un bien immobilier. Décryptage
Première étape : collecter les documents
La première démarche consiste à réunir les documents liés à sa situation personnelle. Bien évidemment, cette démarche administrative peut paraître rébarbative, mais elle permettra d’éviter nombre de désillusions futures. Le but est clairement de remettre les éléments nécessaires au spécialiste (banquier ou conseiller financier) pour déterminer votre potentiel d’achat.
Un dossier préparé avec rigueur est aussi le reflet positif de votre détermination à acheter un bien immobilier. Il devient de plus en plus rare, pour les professionnels de la branche, de recevoir des dossiers complets dès la première entrevue ; cela peut influencer positivement l’impression donnée.
Un détail encore : un dossier déjà prêt à être remis engendrera un gain de temps. Il sera peut-être nécessaire de le réactualiser le moment venu, ce qui pourra être fait très rapidement.
Les documents à réunir sont très similaires pour les divers établissements financiers et peuvent se segmenter en trois parties, concernant :
1) Le demandeur (permettant de comprendre sa sphère privée)
Pièce de légitimation (identité, permis de séjour, etc.), situation familiale, livret de famille, extrait de l’Office des poursuites datant de moins de trois mois, petits crédits/leasing existants, jugement de divorce, déclaration d’impôts complète et avis de taxation.
2) Ses revenus (permettant de déterminer la possibilité de faire face aux charges)
Les trois dernières fiches salaires mensuelles (reflet actuel de la situation) ou, pour les indépendants: bilans et comptes de pertes et profits des trois dernières années (preuves de l’évolution/stabilité des revenus), les justificatifs d’autres revenus (activité accessoire, revenus locatifs d’un autre objet, etc.), le certificat annuel de salaire (donne une vision à l’échelle annuelle, mais ne reflète pas les dernières modifications), les éventuels bonus perçus sur les trois dernières années.
3) Les fonds propres (apport de base nécessaire à prétendre à l’achat d’un bien immobilier)
Extraits de comptes, dossier titres, donation, assurance vie, certificat de caisse de pension (avec la simulation de la baisse des prestations dans le cas où ce montant serait retiré), avoirs de 3e pilier et autres biens immobiliers (possibilité de lever des fonds sur un deuxième objet).
Bien souvent, le demandeur a l’impression de se mettre à nu financièrement, mais cela reste nécessaire pour la bonne appréciation d’une demande. Il faut être conscient que l’on achète ici l’objet d’une vie, ou en tout cas d’une partie de celle-ci, et qu’il faut viser à obtenir les meilleures conditions en fournissant le maximum d’informations.
Deuxième étape : les aspects théoriques de l’acquisition
L’achat d’un bien immobilier et son financement demandent de prendre des décisions importantes. Décisions qui détermineront bien des aspects du futur. Il convient donc de se préparer de façon méticuleuse.
Faire le tour des établissements financiers afin de négocier le taux n’est de loin pas la stratégie la plus efficace. La résultante finale en sera une légère économie sur le taux d’intérêt. Quand bien même le gain paraîtra important, il restera faible par rapport au gain fiscal réalisable grâce à une bonne stratégie de financement.
Avant d’entreprendre toute démarche, il est nécessaire de se poser quelques questions: pourquoi rembourse-t-on rarement un crédit hypothécaire en Suisse? Le prêt doit-il représenter 66%, 80% ou 90% de la valeur du bien ? Dois-je retirer ou nantir ma caisse de pension ? Quels fonds propres sélectionner ? Quelles durées de taux faut-il privilégier ? Voici les questions fondamentales du financement immobilier ! Actuellement, le système fiscal suisse est sans doute l’un des plus grands atouts d’une acquisition immobilière. Il est nécessaire de tenir compte de sa charge totale mensuelle, c’est-à-dire les intérêts, l’amortissement, les charges du bien et les impôts. Si, grâce à une bonne stratégie de financement, nous augmentons les intérêts mais diminuons les impôts de manière plus conséquente, il en résulte une économie sur l’ensemble des charges. C’est uniquement en ce sens que doit être abordé un financement immobilier.
La maîtrise de ces paramètres procure une économie substantielle tout au long du financement, cela sans même se concentrer exclusivement sur les taux d’intérêt. Une étude financière et fiscale doit être effectuée pour comparer les avantages entre une stratégie et un financement simple.
Une fois la stratégie déterminée, on peut se concentrer sur le taux d’intérêt. La négociation d’un taux réside principalement dans le volume d’affaires et la qualité du dossier.
Au-delà de ces paramètres fiscaux et financiers, les aspects de la propriété et de la prévoyance sont à considérer. Dans une étude complète, il est nécessaire d’analyser les aspects de la retraite, du décès et de l’invalidité, trop souvent omis. C’est même impératif pour une résidence principale, en pensant que le bien doit pouvoir être conservé en toute circonstance, y compris en cas de séparation. Concernant la retraite, une planification préparée longtemps à l’avance permet un lissage des coûts sur la durée. Si la caisse de la pension est utilisée lors de l’acquisition, il sera judicieux de prévoir le remboursement de celle-ci d’ici à l’âge de la retraite.
En conclusion, le taux d’intérêt hypothécaire n’est pas la clef d’un financement efficient, ce n’en est qu’une composante. Il est impératif de se concentrer sur l’ensemble des paramètres financiers, soit le prêt, l’amortissement et particulièrement la fiscalité pour parvenir au meilleur compromis !
Troisième étape : passez à la pratique !
Le dossier personnel étant maintenant complet, la stratégie financière réfléchie et planifiée, il ne reste plus qu’à trouver l’objet de ses rêves.
Pour ce faire, la patience et la rigueur seront de mise, car la recherche peut durer plusieurs mois. Une chose est sûre, une fois le bien déniché, tout va s’accélérer et il faudra se positionner rapidement, souvent en quelques jours. Bien que le plan financier soit préétabli, la valorisation de l’objet reste à confirmer. Pour cette opération, chaque établissement financier effectue sa propre estimation du bien, par le biais de logiciels, de visites, d’avis d’experts internes ou externes.
En parallèle à la recherche de l’accord de financement, il est recommandé de démontrer son intérêt pour l’objet par le biais d’une réservation. Le plus souvent, il s’agit d’un accord écrit entre l’acheteur et le vendeur (organisé par l’intermédiaire de l’agence immobilière) et qui porte sur le prix de la transaction, ainsi que ses modalités. Cette réservation s’accompagne habituellement du versement d’un montant d’environ CHF 10 000.- à CHF 50 000.- sur le compte d’un notaire. L’usage veut que cet acompte soit restitué si le financement ne devait pas être accordé. Ce point est à vérifier au cas par cas, afin de bien en comprendre la conséquence. Pour compléter cette démarche active, le notaire interviendra également avec la préparation de l’acte de vente. Il est primordial d’assurer son financement avant de s’engager de façon irrémédiable pour l’acquisition du bien par la signature d’un acte notarié. Les démarches relatives au financement devront être terminées et l’accord de financement permettre une signature sans risque.
Un achat en deux temps
La plupart des transactions se font maintenant sous la forme d’une vente à terme avec droit d’emption. Il s’agit d’un achat en deux temps : la première signature porte sur l’ensemble des termes, conditions de la vente et inscription au Registre foncier du nom de l’acquéreur qui devient ainsi prioritaire (droit d’emption). Les us et coutumes veulent que l’acheteur verse alors chez le notaire un acompte variant généralement entre 10% à 20% du prix total. Le solde du paiement, les frais d’achat et le transfert de propriété interviendront donc avec un effet différé, à une date définie dans l’acte. Attention au fait que l’acompte pourra être retenu comme pénalité en cas de renoncement à l’achat. Raison pour laquelle il est nécessaire de régler l’aspect du financement avant tout engagement. Cette forme de vente permet au vendeur de s’organiser pour libérer le bien et à l’acheteur de planifier son déménagement et de peaufiner sa stratégie de financement (montant, durée, taux, choix de l’établissement final, etc.).
Au terme décidé par les parties, le solde des fonds est versé, le transfert de propriété s’exécute et une nouvelle vie débute !
Article paru en trois fois dans les parutions du Magazine immobilier.ch de juillet-août, septembre et octobre 2019
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